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Da Redação
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) proferiu decisão determinando que imóveis objeto de alienação fiduciária podem ser penhorados para pagamento de dívidas condominiais. A definição ocorreu por estreita margem de votos, resultando em um placar de 5 votos favoráveis contra 4 contrários, prevalecendo o entendimento segundo o qual o credor fiduciário, na qualidade de titular da propriedade resolúvel do imóvel, compartilha a responsabilidade pelas taxas condominiais.
Durante a sessão plenária, os magistrados analisaram três recursos especiais que questionavam a viabilidade de penhorar unidades imobiliárias alienadas fiduciariamente, no contexto de ações executivas motivadas por inadimplência relativa a despesas condominiais atribuídas aos devedores fiduciantes. Destacou-se no julgamento a relevante participação da Associação Nacional da Advocacia Condominial (ANACON), que interveio na condição de amicus curiae, por meio de um grupo especializado conduzido pelo Dr. Caio César Mota e coordenado pela Dra. Ariádine Grossi. Integraram também esse grupo os advogados Julio Cesar Ribas Boeng, Márcio Spimpolo, Otavio Nucci, Rogerio Camello, Tiago Oliveira, Wagner Gosmes, Augusto de Paiva, Kally Botelho Aguilar e Cirelle Monaco de Souza. Em sua manifestação, a ANACON, através do orador Dr. Augusto de Paiva Siqueira, destacou “expressamente as dificuldades práticas enfrentadas pelos condomínios na recuperação dos débitos condominiais quando a penhora fica restrita apenas aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante”.
O ministro Raul Araújo, relator cujo entendimento prevaleceu em um dos processos examinados, sustentou que, ao firmar contrato de alienação fiduciária referente a imóveis situados em condomínios edilícios, as instituições financeiras tornam-se proprietárias resolúveis e, consequentemente, assumem a posição de condôminas. Assim sendo, devem responder solidariamente pelas obrigações condominiais.
Ademais, o ministro Araújo frisou que as instituições financeiras têm instrumentos adequados para garantir o adimplemento dessas obrigações pelos devedores fiduciantes, sugerindo a inclusão de cláusulas preventivas ou resolutórias nos contratos para evitar eventuais inadimplências. Nesse contexto, o ministro lembrou ainda a jurisprudência consolidada pelo STJ sobre a natureza das obrigações propter rem, destacando que tais obrigações têm origem no próprio imóvel, independentemente da manifestação de vontade das partes envolvidas.
Em sua exposição, Araújo destacou a pertinência da responsabilidade do credor fiduciário pelas taxas condominiais, assegurando-se, entretanto, o direito de regresso em face do devedor originário. Alertou ainda para o risco de transferir esse ônus para os demais condôminos, situação considerada por ele injusta e imprópria.
O magistrado também chamou a atenção para o potencial impacto negativo de eventual isenção do credor fiduciário, que poderia fomentar futuras inadimplências, prejudicando a sustentabilidade financeira dos condomínios, especialmente em razão da longa duração dos financiamentos imobiliários, muitas vezes superiores a vinte anos.
Acompanharam o voto do ministro Araújo os ministros Moura Ribeiro, Isabel Gallotti, Daniela Teixeira e João Otávio de Noronha. Vale ressaltar que a ministra Daniela Teixeira, que pela primeira vez analisou a questão na Segunda Seção, contribuiu para formar a maioria vencedora ao lembrar que até mesmo bens classificados como de família podem ser submetidos à penhora em casos de dívidas condominiais, reforçando, assim, o entendimento destacado pela ANACON sobre a prevalência do interesse coletivo dos condomínios na cobrança das taxas condominiais.
Contrariamente à posição majoritária, o ministro Antonio Carlos Ferreira defendeu a impenhorabilidade das unidades alienadas fiduciariamente para fins de satisfação de débitos condominiais. Em seu voto divergente, Ferreira sustentou que as obrigações propter rem relacionadas às despesas condominiais seriam afastadas pela destinação específica do bem como garantia fiduciária, conferindo ao devedor fiduciante apenas uma expectativa condicionada quanto à aquisição da propriedade plena. O magistrado ressaltou, ainda, que embora o direito real do devedor possa ser objeto de penhora, a propriedade resolúvel do credor fiduciário estaria protegida dessa medida.
Acompanharam a tese vencida os ministros Marco Buzzi, Nancy Andrighi e Humberto Martins.
De forma um pouco mais detalhada, O Dr. Augusto de Paiva Siqueira, representando a Associação Nacional da Advocacia Condominial (Anacon), participou de uma audiência pública no Superior Tribunal de Justiça sobre a possibilidade ou não da penhora de imóvel objeto de alienação fiduciária em garantia durante a execução de débitos condominiais.
Durante sua manifestação, o Dr. Augusto elogiou a iniciativa da Quarta Turma do STJ em debater e uniformizar a questão, defendendo a possibilidade da penhora integral do imóvel, destacando que a jurisprudência deveria evoluir neste sentido. Ele apontou dificuldades práticas enfrentadas quando se restringe a penhora somente aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante, o que frequentemente resulta em insatisfação do crédito condominial.
Argumentou também que a interpretação das normas relativas à alienação fiduciária (arts. 1.368-B do Código Civil e 27, §8º, da Lei nº 9.514/97) não pode ser isolada, devendo observar a sistemática geral do ordenamento jurídico, especialmente considerando a natureza propter rem da obrigação condominial.
Ele destacou ainda o julgamento do Tema nº 886 pelo STJ, mencionando que a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais deriva da relação jurídica real e que o crédito condominial deve ter proteção especial, por sua natureza e finalidade coletivas. Afirmou que a obrigação condominial não nasce de simples vontade das partes, mas da própria situação jurídica do imóvel.
Por fim, Augusto sustentou que a jurisprudência deve evoluir para admitir a penhora integral do imóvel alienado fiduciariamente para garantir a satisfação dos débitos condominiais, reforçando a importância de evitar prejuízos aos demais condôminos devido à inadimplência. Essa evolução estaria em consonância com os princípios jurídicos da responsabilidade patrimonial em obrigações propter rem e contribuiria para resolver problemas práticos na cobrança dessas dívidas.
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